Das convenções urbanas à lógica de monopólio da localização: movimentos do mercado habitacional formal na produção, localização e segmentação do espaço da cidade do Recife

Abstract

A tese objetiva compreender a lógica do processo da expansão do mercado habitacional formal no espaço urbano do Recife, entre 1980 e 2010, e identificar seus reflexos espaciais no padrão habitacional morfológico e tipológico dos bairros da cidade. Os pressupostos do estudo fundamentam-se na compreensão de que se viveu um processo de transição do regime de ‘acumulação fordista’ para o regime de ‘financeirização’, que teve como consequência ascensão do mercado e um sensível enfraquecimento do papel do Estado na regulação urbana. As bases conceituais do trabalho indicam que a ação dos promotores imobiliários seguem uma lógica de maximização dos lucros e as compras dos consumidores imobiliários buscam a maximização da utilidade, dentro de uma dada possibilidade de produção ou renda. Esse processo fundamenta mudanças nas convenções urbanas nos espaços da cidade em conjunto com mudanças na estrutura tipológica e morfológica dos empreendimentos imobiliários. A pesquisa foi quantitativa, com uso de métodos estatísticos de correlação e regressão linear múltipla, superpostas por análises qualitativas. Para aplicação do modelo empírico, realizou-se um estudo de caso na cidade do Recife. Os resultados indicaram que as externalidades de vizinhança, mormente a renda, foram fatores determinantes das escolhas dos produtores imobiliários e das famílias nos espaços da cidade, conduzindo a um processo de monopólio da localização urbana, ou seja, uma diferenciação populacional por meio de um processo de segmentação dos espaços da cidade, pelos padrões de vizinhança apresentados. As análises consideraram que as atividades imobiliárias tendem a se manter nos bairros com melhores níveis de externalidades de vizinhança, movimentando-se de maneira gradual para as bordas desses bairros, ou em virtude de saturação dos espaços ou por impactos restritivos da regulação. Analogamente esses bairros tenderam a apresentar padrões mais intensos de mudança no nível de verticalização, no aproveitamento dos terrenos, no tamanho dos apartamentos e na estrutura de lazer dos empreendimentos.