Tipologia situacional como instrumento de caracterização do mercado imobiliário empresarial de centros históricos : o caso do Recife

Abstract

O estudo do Mercado Imobiliário de Centros Históricos é um tema relativamente novo e ainda pouco explorado, tanto nacionalmente, quanto ao nível das produções internacionais. As análises existentes, até o presente momento, configuraram submercados imobiliários para os centros históricos, a partir dos bairros que formam esses centros. Entretanto, acredita-se que a alta heterogeneidade edílica e socioespacial existente nesses bairros, impõem diferentes dinâmicas imobiliárias dentro de um mesmo submercado. Diante disso, propõe-se o conceito de Situação de Mercado, que associa as características socioespaciais com as mercadológicas, em um nível de análise mais articulado ao imóvel: o logradouro. Assim, defende-se a existência de diversos tipos de Situações de Mercado, as quais são influenciadas por diferentes níveis de processos de políticas públicas e pelos seus reflexos nos espaços centrais históricos. Operacionalmente, as Situações de Mercado foram sistematizadas por meio de uma Tipologia Situacional, utilizando-se o método de agrupamento difuso Grade of Membership (GoM). A aplicação do método permitiu incorporar, ao nível do imóvel, a heterogeneidade inerente às Situações de Mercado, atribuindo-se, aos imóveis pesquisados, graus de pertinência às Situações delineadas. Para tanto, escolheu-se analisar o Mercado Imobiliário Empresarial do Centro Histórico do Recife (MICHR). Nesse sentido, a maior parte dos imóveis (48%) aderiu à Situação Predominante 1, caracterizada pela baixa qualidade espacial e edílica, mas com altos níveis de preços cobrados pelos aluguéis. Esses bens imobiliários localizaram-se em parte dos logradouros dos bairros de Santo Antônio, São José e Boa Vista. Tais logradouros, apesar de desprestigiados do ponto de vista das políticas intervencionistas, exibiram forte dinamismo empresarial, potencializado pelas políticas públicas sociais implementadas nos últimos anos. A proposição de uma Tipologia Situacional para o MICHR revelou importantes associações entre as características do imóvel, do logradouro e das práticas mercadológicas existentes, destacando-se o papel do Estado como um “agente indutor de Situações”.