Construindo acima dos limites : os incentivos construtivos aplicáveis aos Imóveis Especiais de Preservação (IEP) no Recife

Abstract

Esta pesquisa se desenvolveu a partir da seguinte hipótese: a inefetividade da Transferência do Direito de Construir (TDC) prevista na lei n° 16.284/97 deriva do desinteresse na utilização do instrumento pelo mercado imobiliário local, uma vez que a área prevista como receptora do potencial construtivo a ser transferido já possui elevado coeficiente de aproveitamento (4,0). No intuito de atender à inquietação inicial, este trabalho evoluiu a fim de analisar a aplicabilidade e a efetividade dos instrumentos de incentivo ao direito de construir previstos expressamente na lei do IEP, incluindo nesse rol também a possibilidade de compatibilização de parâmetros urbanísticos prevista na lei, de forma a mensurar sua capacidade de estimular e/ou de compensar a preservação dos IEP anunciadas pela norma (objetivo geral). Para tanto, traçou-se o conceito de solo criado a partir das lições da doutrina jurídica nacional, bem como foram apontados os mecanismos entendidos como essenciais ao seu funcionamento. Também foram expostas as experiências que originaram o conceito de solo criado, quais sejam: Itália, França e Estados Unidos. Em seguida, foi apresentada e comentada a evolução histórica dos direitos fundamentais, contexto em que foi discutida a evolução do entendimento sobre o direito de propriedade. No intuito de contextualizar a introdução e regulamentação do solo criado no Brasil, realizou-se revisão bibliográfica acerca da trajetória percorrida pelos movimentos sociais em busca da reforma urbana no Brasil. Foram analisados também os instrumentos da Outorga Onerosa do Direito de Construir, a Outorga Onerosa de Alteração de Uso e a TDC previstas pelo Estatuto da Cidade. Como conclusão geral, aponta-se que a TDC prevista na lei do IEP consiste apenas em um dos instrumentos de viabilização econômica dos imóveis preservados. Ela, aliada à construção em área remanescente, possibilidade de compatibilização de parâmetros e à isenção de IPTU consistem, na verdade, em um sistema de viabilização econômica do imóvel preservado, cujos instrumentos, por sua natureza, acabam concorrendo entre si, na medida em que a criação de solo é possível não só por meio da TDC, mas também pela compatibilização de parâmetros urbanísticos prevista na lei n° 16.284/97.