Metodologia para análise das relações entre regulação dos uso do solo, preços imobiliários e mobilidade urbanas

Abstract

O desenvolvimento urbano, caracterizado por desafios como congestionamentos, altas densidades construtivas e poluição, exige a implementação de princípios sustentáveis. A integração entre infraestrutura de transportes e desenvolvimento urbano, focando em mobilidade se faz essencial (CERVERO, 2013). No Recife, a Lei dos Doze Bairros, buscou controlar a verticalização e a densidade residencial, impactando indiretamente a mobilidade (LACERDA, 2018). Duas décadas depois, é relevante ter uma abordagem para examinar seus efeitos no adensamento e benefícios para a mobilidade. Esta tese propõe desenvolver uma metodologia para investigar as relações entre a regulação urbanística e a mobilidade urbana, visando identificar padrões e variáveis que influenciam os preços imobiliários. A metodologia envolve geração de variáveis de mobilidade por geoprocessamento, levantamento de variáveis relevantes da literatura, análise exploratória de gráficos e mapas, seguida por análise bivariada e modelagem por regressão, inicialmente com variáveis tradicionais e, em seguida, com a inclusão de variáveis de mobilidade sustentável. Os resultados da aplicação da abordagem proposta apontaram que a política regulatória impactou positivamente a diversidade do uso do solo, mas de forma não homogênea. Houve aumentos pontuais da preferência por transporte público, porém a política não diminuiu as viagens motorizadas nem impulsionou viagens ativas. O modelo de regressão capturou algumas variáveis de mobilidade como significantes na explicação da variação de preços, embora tenha apresentado resultados inesperados, como a desvalorização próxima a paradas de ônibus. Em síntese, o emprego dessa estratégia apontou que a política dos Doze Bairros apresentou limitações na eficiência e homogeneidade de seus objetivos, mas promoveu alterações na mobilidade e uso do solo. Por fim, esta Tese inova ao abordar um método que incorpora variáveis de indicadores mobilidade geradas por SIG, apesar de limitações na generalização de certas variáveis. Recomenda-se expandir o escopo geográfico e incluir mais variáveis para aprimorar o modelo em estudos futuros. Esta Tese preenche lacunas ao apresentar ferramentas para avaliação de políticas de regulação urbanística, mobilidade e seus efeitos nos valores imobiliários.